По итогам полугодия мы видим, что ипотечный рынок сделал очередной шаг вперед. На Ваш взгляд, как долго будет продолжаться такой значительный рост, то есть насколько велик потенциал? С какими рисками могут столкнуться банки, активно наращивающие объемы своих ипотечных портфелей?
Потенциал российской ипотеки велик. При остром дефиците жилья (около 2 млрд. кв.м.), объем ипотечных сделок по отношению к ВВП по-прежнему небольшой, тогда как в развитых странах он может достигать более 50% ВВП. Текущий кризис в мировой финансовой сфере может временно замедлить темпы роста выдачи ипотечных кредитов. Банки, обладающие объемами ипотечных кредитов низкого качества, могут столкнуться со сложностями не только в рефинансировании таких портфелей, но и с невозможностью эффективного обслуживания таких кредитов.
Сейчас на рынке работают несколько специализированных ипотечных банков, в ближайшее время появятся еще. Есть банки, в которых доля ипотечных кредитов в общем объеме задолженности физических лиц крайне высока. Текущий кризис показывает, что подобные банки очень чувствительны к конъюнктуре на финансовых рынках. Динамика цен на жилье также влияет на стабильность потока заемщиков. Как на Ваш взгляд можно минимизировать риски, связанные с этими факторами?
К неблагоприятной конъюктуре на финансовых рынках, к сожалению, крайне чувствительны все российские банки, использующие в своей работе «длинные» деньги. При этом, возможность привлекать средства под качественные активы у крупных специализированных ипотечных банков, хорошо зарекомендовавших себя в сотрудничестве с иностранными партнерами, сохранилась и сегодня, хотя на менее выгодных условиях. В период общего кризиса важнее корреспондировать активы и пассивы по срокам и ставкам. В этой ситуации уменьшение потока заемщиков в свою очередь может повлиять на изменение динамики цен на жилье.
У некоторых банков доля заемщиков, пришедших от посредников (брокеры, риэлторы), достигает 80%. Насколько данный сегмент ипотечного рынка будет развиваться? Несут ли банки риски, отдавая часть своей работы по сбору документов и анализу заемщиков сторонним организациям?
Настолько, насколько они хороши. Развитие бизнеса такого рода посредников настолько устойчиво насколько их услуги профессионально качественны. В сегодняшних условиях не все из них будут также востребованы как в период наращивания портфелей рядом рефинансирующих организаций «любой ценой». Банки пренебрегающие собственной экспертизой рефинансируемых ипотечных кредитов и полагающиеся только на качество услуг посредников несут большие риски, поскольку, к сожалению, на рынке высок процент некачественных кредитов.
Наше исследование показало, что далеко не все банки оформляют ипотечные кредиты закладными. Насколько, на Ваш взгляд, закладная важна и необходима для банка? В чем ее плюсы и минусы?
Институт закладных в обороте ипотечных кредитов крайне важен. Ее оформление позволяет предоставить инвесторам дополнительные гарантии. Кроме того, процедура регистрации в ФРС сопровождается независимой дополнительной проверкой кредитного дела. Благодаря этому банки могут использовать средства институциональных инвесторов с фондового рынка. Это превосходит те хлопоты, связанные с ее оформлением. Унификация формата закладной, на наш взгляд, позволит облегчить процесс ее оформления и обращения на рынке.
Насколько перспективны ипотечные программы с плавающей процентной ставкой? Насколько они пользуются спросом у заемщиков по сравнению с программами с фиксированной ставкой?
Применение ипотечных продуктов с плавающей ставкой, на наш взгляд, преждевременно для российских заемщиков. При сложившейся ситуации на финансовых рынках можно предположить рост ставок по ипотечным кредитам и судя по недавним событиям на рынке США, это может оказаться не по силам нашим заемщикам.
Еще совсем недавно большинство кредитов выдавалось в валюте. Исключение составляли банки, предлагающие продукты федерального агентства. Сейчас ситуация меняется и все больше кредитов выдается в рублях. Оцените перспективы рублевых и валютных продуктов.
Мы, как и агентство, ведем кредитование в регионах России и исключительно в рублях, где абсолютное большинство жителей получают доходы в рублях. Уверены, что будущее развитие ипотеки связано с кредитованием в рублях.
Каким категориям инвесторов интересен такой финансовый инструмент, как паевые фонды с ипотечным покрытием?
Тем, которые готовы принять больше риска, чем в случае ипотечных облигаций, при не столь значительном увеличении доходности.
Оказывают ли тенденции на рынке ипотечного кредитования влияние на рост количества и объема активов ипотечных ПИФов?
Пока для нас такая тенденция не очевидна.
Можно ли рассматривать ипотечные ПИФы в качестве эффективного механизма рефинансирования ипотеки?
В некотором смысле создание ПИФа проще и дешевле чем подготовка и выпуск ипотечных ценных бумаг и в этом смысле в качестве механизма рефинансирования ипотеки доступнее для желающих рефинансировать свой портфель. Активность интереса инвесторов к такого рода активам и будет определять оценку эффективности этого механизма рефинансирования ипотеки.
Какова роль специализированных рефинансирующих организаций?
Трансформация требований инвесторов фондового рынка в определении стандартов качества ипотечных продуктов, инфраструктуры, их сервиса для обеспечения стабильного финансирования деятельности всех первичных кредиторов принимающих эти правила.
В чем заключается преимущество работы с подобными организациями?
Для первичных кредиторов это прежде всего стабильность финансирования их деятельности, предсказуемость в «правилах игры», возможность долгосрочного планирования развития своего бизнеса в рамках такого сотрудничества.
Есть ли особенность у компаний, работающих на рынке рефинансирования ипотечных кредитов или принцип работы у всех одинаков.
Во всех российских регионах, где мы поддерживаем выдачу кредитов по нашим стандартам мы создали и развиваем собственную сеть операторов, обеспечивающих экспертизу и обслуживание всех рефинансированных нами ипотечных кредитов, а качество ее работы подтверждается рейтингами двух международных и первого в России секъюритизационных выпусков. Поэтому сегодня мы можем предоставлять услуги по экспертизе портфелей ипотечных кредитов и их дальнейшему обслуживанию в регионах России и другим участникам ипотечного рынка.