Легко ли продать ипотечную квартиру, которая находится в залоге у банка? Что получит заемщик, решившийся на подобный шаг? Начнем с типичных историй... (Rway.ru, 16.07.2009 г.)
История первая
Алексей профессиональный спортсмен. Три-четыре года назад его имя не сходило со страниц газет. Тогда с деньгами было настолько хорошо, что он решил перебраться из областного центра в столицу. И вот в 2007-м Алексей по ипотеке с первоначальным взносом 10% приобрел квартиру в Москве, а вскоре перевез в столицу и семью.
Увы, в последнее время финансовое положение молодого человека ухудшилось, появились даже задолженности по платежам. Столичная жизнь в долг и наступившее безденежье не понравились жене, и она вернулась в свой город. Когда оплата ипотеки стала совсем не по карману, заемщик обратился в банк и договорился о продаже квартиры по рыночной стоимости.
Квартира покупалась два года назад по максимальной тогда цене: 4,3 млн рублей. Покупка была совершена до еще одной прошлогодней волны повышения цен. Продав квартиру сейчас, Алексей надеялся окупить все понесенные расходы. Но не получается...
Сейчас его квартира стоит уже 5,1 млн рублей, хотя изначально была выставлена на продажу за 5,33. И риелторы, занимающиеся продажей, понимают, что даже по сниженной цене квартиру не продать.
Тем временем банк передал информацию о заемщике в коллекторское агентство...
Если посчитать, то оказывается, что после продажи квартиры все вырученные деньги пойдут на погашение кредита, оплату просрочек ежемесячных платежей, а также процентов коллекторскому агентству. В результате, даже продавая недвижимость чуть дороже, чем покупал, человек останется практически без денег. К примеру, Алексей два года вносил ежемесячные платежи, при покупке оплатил оформление квартиры и ипотеки, внес первоначальный взнос, застраховался. В итоге покупка столичной квартиры оказалась для него явно убыточной.
История вторая
Молодая семья также два года назад приобрела квартиру в спальном районе столицы. Все это время супруги не просто выплачивали кредит, но и старались его досрочно погасить. В результате за два года им удалось погасить примерно половину ипотеки, взятой на десять лет.
Однако случилось так, что компания, в которой работала жена, обанкротилась и закрылась, а мужу существенно урезали зарплату. Молодая пара продолжала ежемесячно платить по кредиту, но понимала, что скоро такой возможности у них не будет.
И они приняли решение: договориться с банком, продать ипотечную квартиру по рыночной стоимости, расплатиться по кредиту. На вырученные деньги приобрести квартиру в области.
Для того чтобы в период падения цен быстро найти покупателя, им пришлось продавать ипотечную квартиру чуть дешевле остальных на рынке. Зато квартира была продана, альтернатива подобрана. Кредит погашен. Вовремя поняв, что ипотека сделалась для них непосильной обузой, люди решили проблему не остались на улице и без денег.
И банкиры, и риелторы советуют: если платить стало невмоготу, не надо доводить дело до крайностей. Чем дольше просрочки, тем большую сумму человек остается должен банку, тем меньше денег ему удастся вернуть после продажи квартиры. Ведь цены на недвижимость пока падают.
Не выдержав валютного кредита
Два-три года назад (да даже еще и прошлым летом) квартиры по ипотеке раскупали на ура. Сейчас их активно продают. По оценке специалистов, 20% продаваемых на рынке квартир ипотечные, то есть находящиеся в залоге у банка.
Коммерческий директор агентства недвижимости "Кредо" Лилия Сейтхалилова считает, что такие квартиры появились на рынке потому, что у многих заемщиков возникли проблемы с платежами. Продают ипотечное жилье люди, которые брали в основном долларовые кредиты. Три-четыре года назад ипотека в валюте казалась выгодной при падающем долларе. Сейчас, когда курс американской валюты вырос, оказалось, что долларовым заемщикам стало сложно оплачивать кредит.
Пытаются избавиться от ипотечной квартиры прежде всего люди, которые приобрели небольшие одно- или двухкомнатные квартиры и до кризиса имевшие весьма средние доходы. Помимо долларовых заемщиков, продают в основном те, кто брал ипотеку без первоначального взноса или с минимальным взносом до 10%.
Как правило, избавляются от ипотечных квартир также приезжие, которые давно работают в столице и, приобретя жилье несколько лет назад, хотели здесь обосноваться. У некоторых не получилось. Другие, надеясь сохранить приобретенную по ипотеке квартиру, сдают ее внаем. Рассчитывают, что деньги, получаемые от квартирантов, помогут в погашении кредита. Но и к продаже, и к сдаче жилья внаем прибегают люди, находящиеся в нише экономкласса.
Те же, кто приобретал квартиры попросторнее и подороже, изыскивают средства для досрочного погашения кредитов. Чаще всего для того, чтобы рассчитаться за ипотеку, продают квартиры в регионах.
Максимум десять процентов
Руководитель отделения "Третьяковское" компании "Пересвет-Недвижимость" (ГК "Пересвет-Групп") Наталья Алиханова рассказывает, что сейчас ходят мифы о супердешевых ипотечных квартирах, продающихся по ликвидационной стоимости. Но фактически таких квартир на рынке нет. Все о них говорят, но мало кто находит. Это единичные случаи, и нередко цену на такое жилье повышают в процессе реализации.
Продавать себе в убыток никто не хочет, тем более в случае ипотеки, когда продавцы несут массу обязательств, которые необходимо выполнять. Ипотечная квартира, как правило, реализуется по цене меньше рыночной примерно до 10%. Более низкая цена будет не выгодна продавцу, ведь за счет продажи жилья собственник рассчитывает не только погасить долг перед банком, но и по возможности приобрести другую квартиру.
Однако, психология
Банкиры утверждают, что продажа заложенной квартиры вполне обычная сделка, и она не опаснее, чем, например, альтернатива. Квартира продается по рыночной цене, деньги закладываются в две разные ячейки для банка и для продавца. И все должны быть довольны. Тем не менее покупатели относятся к таким квартирам настороженно.
По мнению Лилии Сейтхалиловой, для риелторов заложенные в банк квартиры несколько проблематичны, так как их покупка отличается от приобретения обычного жилья. Не все клиенты идут на риск покупки заложенной квартиры.
Технически сложностей действительно нет. Но когда покупатель приходит вносить аванс, он понимает, что приобретает квартиру, которая находится в залоге. И начинает сомневаться: вдруг чужие долги повиснут на нем?
Сложно бывает объяснить покупателю, что реальных проблем нет. Деньги действительно будут разложены в две ячейки. В итоге покупатель получит зарегистрированную квартиру. Но многих настораживает то, что по условиям ряда банков регистрация такой квартиры происходит в два этапа. Сначала на покупателя регистрируется квартира с обременением, и только потом это обременение снимается. В конечном итоге покупатель получает юридически чистую квартиру без обременения. Но этап, когда человек становится владельцем квартиры с долгами, есть.
Без больших потерь
Существует две схемы оформления покупки заложенной квартиры.
Схема 1. Квартира без долгов через две недели.
Сдаются документы на регистрацию. Через неделю покупатель получает бумаги на квартиру, в которых написано: залог такого-то банка. Только после того, как свидетельство о праве собственности на квартиру получено, банк имеет право открыть ячейку и забрать деньги.
Затем покупатель, получив свидетельство о праве собственности и справку о том, что обременение снято, снова подает на регистрацию.
Еще одну неделю длится регистрация.
В итоге только через две недели человек может получить свидетельство о праве собственности на квартиру без обременения.
В этой схеме нет ничего противозаконного. Но чисто психологически покупателям сложно: на неделю становишься обладателем чужих долгов.
Схема 2. Деньги на банковский счет.
Некоторые банки предлагают покупателю положить деньги сразу на банковский счет.
В этом случае риск покупателя состоит в том, что со счета деньги списываются сразу, и до получения зарегистрированного свидетельства о праве собственности он остается и без денег (погасив чужой долг), и без квартиры. Ну а плюс этой схемы в том, что свидетельство о собственности покупатель получает сразу без обременения.
По мнению Н. Алихановой, ряд сделок с ипотечной недвижимостью все-таки можно осуществить так, чтобы с квартиры одновременно был снят залог и проведена регистрация уже квартиры без долгов. Оптимальный вариант, с точки зрения безопасности, продажа ипотечной квартиры и одновременная покупка бывшим собственником нового жилья, чаще всего меньшей площади, либо в другом районе или области. В итоге решается проблема и с бывшими собственниками, и новые избавлены от лишних проблем.
Когда риелторская компания проводит подобную сделку, возможна еще одна схема. Продается квартира, которая еще находится в залоге у банка. Сначала агентство полностью погашает задолженность перед банком и получает документ для снятия залога. Одновременно риелторы занимаются поиском покупателя на имеющуюся квартиру и подбором альтернативы. В итоге клиент переезжает из большей квартиры в меньшую (или из столицы в область). Но человек не остается без жилья и расплачивается с долгами. В любом случае проблема при грамотном подходе риелтора вполне может решиться без значительных потерь.