Говорим ипотека - подразумеваем бюджет (ipocredit.ru, 18.05.2010 г.)
Российские власти обещают в этом году двукратный рост ипотечного кредитования, снижение ставок до 11% уже в 2010 году, а в ближайшие год-два - до 6%. Однако участники рынка более осторожны в своих прогнозах. // Владислав Щелов, специально для Ipocredit.Ru
Худшее позади
По прогнозу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году составит 280-320 млрд. рублей, в количественном выражении - 210-240 тыс. штук. С учетом методологии расчета Банка России, средневзвешенные ставки по выданным кредитам составят 12-13% в рублях, и около 11% - в иностранной валюте, доля просроченной задолженности не превысит 5%.
«Благодаря государственным мерам по повышению доступности ипотечного кредитования, в течение года на рынке появятся продукты, в том числе, выдаваемые по стандартам АИЖК, процентная ставка по которым не превысит 11%», - отмечается в докладе АИЖК. Эксперты агентства убеждены, что в первом квартале этого года будет выдано 35-45 тыс. кредитов на общую сумму 40-50 млрд. рублей. «Снижение темпов роста просрочки будет происходить в основном за счет стабилизации объема «плохих» ссуд на фоне расширения объемов выдачи ипотечных кредитов», - убеждены аналитики департамента.
«Достижение двукратного роста - задача сложная, но если учитывать низкую базу 2009 года и отложенный спрос - вполне достижимая», - комментирует Сергей Козлов, заместитель председателя правления СДМ-Банка. «Прогнозы звучат разные: от пессимистичных - рост в 1%, до вот таких слишком оптимистичных, по которым рост должен составить 100%. Конечно, хотелось бы такого резкого скачка в развитии ипотеки, но у меня в этом нет уверенности. ЦБ РФ прогнозирует 20-25%. Мне эта оценка представляется более реалистичной», - говорит заместитель председателя комитета Государственной Думы по финансовым рынкам Лиана Пепеляева.
Действительно, в 2008-29009 году рынок упал так сильно, что показать высокие темпы роста будет не сложно. По словам президента Ассоциации региональных банков России Анатолия Аксакова, в 2009 году рынок ипотечного кредитования в России сократился в 6 раз. Правда, прогноз Аксакова более консервативен, чем у АИЖК и Банка России. По его мнению, в 2010 году рынок вырастет на 10%.
У Лианы Пепеляевой есть основания смотреть на ситуацию оптимистично: «Да, прошлый год для рынка кредитования был очень непростым: объемы сократились в 4 раза по сравнению с результатами 2008 года: с 650 млрд. рублей до 152 млрд. рублей. Поэтому, конечно, нельзя ожидать, что уже в первом полугодии 2010 года будут очень существенные изменения». Для резкого всплеска активности предпосылок нет, но есть все условия, чтобы темпы кредитования постепенно наращивались. Особо заметно, это проявится ко второму полугодию, прогнозирует Лиана Пепеляева.
Сейчас, если посмотреть данные ЦБ, то видно, что средневзвешенная процентная ставка после небольшого повышения в феврале (с 14% до 14,2%), в марте снова пошла на снижение (13,9%). В марте прошлого года средневзвешенная ставка составляла 14,9%. Объемы кредитования в марте и, особенно, в феврале были достаточно низкими - 27 млрд. руб. и чуть более 9 млрд. руб. соответственно.
Однако статистика показывает, что каждый год складывается именно такая картина: в январе выдается большое количество кредитов по итогам рассмотрения поданных в прошлом году заявок, отмечает эксперт. В феврале происходит резкий спад, а потом кредитование постепенно наращивает объемы. «Думаю, так будет и в этом году», - надеется Пепеляева.
Большинство экспертов сходятся в том, что перелом на рынке произошел в конце прошлого года. По данным Банка России, в декабре было выдано рекордное для 2009 года количество жилищных ипотечных кредитов - 23 тыс. Причем рост объемов кредитования продолжается и в этом году. «Согласно последним данным Банка России, по итогам первых двух месяцев 2010 года в стране было выдано более 21 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 24,6 млрд. рублей. Это на 60% больше, чем в январе-феврале 2009 года. Такое существенное увеличение объемов выдачи ипотеки говорит о том, что пик кризисного падения на рынке ипотечного кредитования позади», - убежден заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк.
Наблюдается оживление и на строительном рынке. В марте в Москве зарегистрировано на 71% больше сделок купли-продажи квартир, чем в феврале, и на 59% больше, чем в марте прошлого года: 6938 против 4047 и 4360 соответственно. Об этом свидетельствуют данные управления Росреестра по Москве. «Количество ипотечных сделок в марте увеличилось по сравнению с февралем на 75%, а по сравнению с прошлым мартом-в 6,5 раза до 1609. За все месяцы 2007-2009 годов большие показатели встречались только дважды-в октябре и декабре 2007 года», - говорится в докладе АИЖК.
«В настоящий момент рынок ипотечного кредитования набирает хорошие темпы роста. Объемы кредитования увеличиваются из месяца в месяц, условия - смягчаются, а ставки - снижаются. Так, например, ЮниКредит Банк с 1 апреля 2010 года провел уже третье понижение ставок за последние 4 месяца. Все это обусловлено некоторой стабилизацией в экономике - ресурсы становятся более доступными, рынок недвижимости оживает и даже показывает рост, снова увеличивается спрос на ипотечные кредиты.
При дальнейшем сохранении этих тенденций рынок ипотечного кредитования достаточно быстро сможет восстановиться, вернувшись к объемам первой половины 2008 года уже в 2011 году», - прогнозирует Иван Веденисов, начальник отдела ипотечного кредитования ЮниКредит Банка. С такой оценкой согласна Марина Мишурис, председатель правления Флексинвест Банка. Она видит положительные тенденции на ипотечном рынке: появляются новые игроки или возвращаются те банки, которые раньше свернули свои ипотечные программы. С каждым днем увеличивается количество продуктовых предложений по ипотеке, отмечает Марина Мишурис. По ее мнению, здоровая конкуренция среди финансовых институтов порождает более благоприятные условия кредитования для заемщиков - основных участников ипотеки.
Ипотеку подтянет государство
В основном, участники рынка надеются на государственную помощь. Именно она, по их мнению, сможет поддержать рынок и позволит ему активно развиваться. Власть планирует направить на поддержку доступной ипотеки около 250 млрд. рублей. Недавно премьер-министр России Владимир Путин заявил, что 163 млрд. рублей пенсионных накоплений, которыми сейчас управляет Внешэкономбанк (ВЭБ), будут вложены в надежные ипотечные облигации российских кредитных организаций. Кроме того, на выкуп таких бумаг ВЭБ направит до 50 млрд. рублей собственных средств, а АИЖК израсходует еще 40 млрд. рублей.
По словам главы агентства Александра Семеняки, АИЖК выдаст в 2010 году 15-20 млрд. рублей кредитов на строительство жилья. Примерно, на ту же сумму агентство выкупит у банков закладных по уже выданным ссудам. В целом, этих средств будет достаточно, чтобы дать возможность построить 1,5-1,7 млн. кв. м. жилья эконом-класса, убежден Семеняка. Кроме того, правительство России намерено внести в Госдуму законодательные поправки, которые разрешат использование средств материнского капитала на строительство жилья, заявил Путин в конце апреля. По его словам, будут предусмотрены также «случаи, когда граждане возводят дом своими силами, без привлечения подрядной организации, сами покупают стройматериалы и так далее».
На 22 апреля в России материнским капиталом за ипотеку расплатились 118 тыс. семей. На решение этой задачи из федерально бюджета уже было потрачено 32,7 млрд. рублей. 16 февраля президент подписал закон № 12-ФЗ. Согласно ему, на пять лет, с 2015 до 2020 года, продлен срок, в течение которого ВЭБ может пользоваться деньгами Фонда национального благосостояния. Эти средства размещаются на депозиты банка, а государственная корпорация развития за счет этих денег кредитует АИЖК. В законе говорится о том, что до 1 июня 2015 года АИЖК получит кредит на общую сумму не более 40 млрд. руб. по ставке 9,5% годовых.
Нельзя обойти вниманием и закон № 22-ФЗ, который вносит изменения в закон "Об ипотечных ценных бумагах". Эти поправки позволят банкам выпускать облигации под кредиты, составляющие 80% от стоимости жилья (оно - предмет залога). Ранее в состав ипотечного покрытия можно было включать те обязательства, по которым основная сумма долга не превышает 70%. Это означало, что кредиты с первоначальным взносом менее 30% не могли быть секьюритизированы.
На днях Владимир Путин во время выступления на заседании кабинета министров заявил, что стоимость кредитов, которые ВЭБом направляются на поддержку ипотеки, должна быть снижена. Для этого, возможно, процентная ставка на размещаемые денежные средства Фондом национального благосостояния (ФНБ) в ВЭБе будет уменьшена с 8,5% до 6,5.
Кроме того, 28 января было зарегистрировано открытое акционерное общество «Страховая компания АИЖК» (СК АИЖК). «Создание СК АИЖК положит начало развитию в России системы ипотечного страхования, которая является неотъемлемой частью ипотечного рынка во многих развитых странах, - считает президент СК АИЖК Леонид Векшин. - За счет ипотечного страхования происходит снижение суммы первоначального взноса по ипотеке, и тем самым для заемщиков повышается доступность жилищных кредитов».
Между тем эта инициатива АИЖК вызвала протест со стороны депутатов. 23 апреля Госдума на пленарном заседании в пятницу приняла обращение к председателю правительства РФ Владимиру Путину в отношении ликвидации СК АИЖК. 15 апреля состоялось заседание думского Комитета по финансовому рынку, где была проанализирована и оценена предоставленная информацию о деятельности АИЖК. Официальная позиция комитета: создание страховой компании АИЖК и выделение 1,5 млрд. рублей на учреждение компании - нецелевое использование средств, рассказывает Лиана Пепеляева.
По мнению самого агентства, если деятельность страховой дочки АИЖК будет успешной, можно будет снизить первоначальный взнос, который сейчас составляет 30%, до 10%, а другие 20% будут гарантированы банку страховщиком. По расчетам АИЖК, в таком случае количество потенциальных заемщиков увеличится в 4 раза. «Спрос на страховые услуги, пока не превысил предложения, так что рынок всегда готов принять в свои ряды нового игрока с нестандартными условиями и новаторскими предложениями. Главное, чтобы в этой ситуации АИЖК не воспользовался своим положением и не ограничил выбор заемщиков, сведя его к использованию только своей страховой компании», - комментирует Марина Мишурис.
«Плохие долги» уже не проблема
Одна из проблем, которая может затормозить развитие рынка ипотеки - «плохие долги». Но, несмотря на апокалипсические прогнозы в начале 2009 года, сегодня банкиры настроены весьма оптимистично. В период кризиса просроченная задолженность по ипотечным кредитам существенно возросла. «Причины во многом очевидны - это и потеря работы заемщика, снижение уровня доходов, укрепление доллара, - рассказывает Иван Веденисов. - До кризиса валютные кредиты были особенно популярны в крупных городах. Так как именно там формируется большая часть кредитного портфеля, то и доля валютных кредитов была достаточно высока». При росте доллара на 40%, многие заемщики столкнулись с тем, что ежемесячный платеж по кредиту практически сровнялся с уровнем дохода. «Сейчас рост просроченной задолженности практически остановился, и если больше никаких экономических потрясений не произойдет, то вероятнее всего просрочка будет только снижаться», - считает Иван Веденисов.
«Мы следим за публикуемой статистикой о доле просроченных кредитов в активах банков, которая указывает на просрочку в 3,2%, - рассказывает Марина Мишурис. - Однако нельзя говорить об абсолютной объективности данного показателя». В тоже время, на рынке труда наблюдается позитивная динамика, доходы населения стабилизируются, что, безусловно, приведет к снижению уровня просроченной задолженности, соглашается Марина Мишурис. По оценке экспертов, проблемными на сегодняшний день являются около 5% ипотечных кредитов. Однако точных данных нет, отмечает Ирина Поддубная, заместитель генерального директора коллекторского агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн».
«Что касается заемщиков, находящихся под угрозой выселения, можно предположить, что их немного, поскольку проблемный ипотечный кредит и выселение - это все-таки разные вещи», - считает Ирина Поддубная. Учитывая средний срок ипотечного кредита, даже если у заемщика возникают проблемы с выплатами, банк заинтересован вернуть его в график платежей, а не требовать единовременного погашения всей суммы. Это связано с тем, что кредитной организации самой невыгодно инициировать судебное взыскание, которое в любом случае будет очень трудоемким, объясняет Ирина Поддубная. Поэтому в большинстве случаев проблемный заемщик и банк садятся за стол переговоров и разрабатывают индивидуальный план погашения кредита.
Сергей Козлов обращает внимание на то, что ипотека в России еще не стала в полном смысле массовым продуктом. Удельный вес российской ипотеки в ВВП в разы ниже, чем в Америке и Европе. До кризиса на отечественном рынке охвачены ипотекой были, прежде всего, платежеспособные заемщики, которые стараются погашать платежи по ипотечным кредитам в приоритетном порядке. Ведь люди живут в этих квартирах, внесли первоначальный взнос, и терять жилье им не хочется. «Уровень просрочки в целом невысокий и составляет около 5%, учитывая, что часть кредитов реструктурирована», - говорит эксперт.
Как показало время, российские финансовые институты достаточно эффективно работают с должниками и активно реструктуризируют задолженность. Прежде всего, стоит отметить, что законодательство по отношению к должникам стало более жестким. Хотя, для банка внесудебное решение остается более удобным и экономичным.
Ранее действовавшие нормы Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года не допускали обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, если оно являлось единственно пригодным для постоянного проживания помещением, напоминает Сергей Хаванский, юрист-аналитик юридического бюро «Падва и Эпштейн». Сегодня же обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру - предмет ипотечного обязательства, и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и членов его семьи.
Однако обращение взыскания Гражданским кодексом РФ ограничено. Так, пункт 2 статья 348 кодекса предусматривает, что такое обращение не примут, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Так же в статье указано, что если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения. То есть при нарушении сроков отправки платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
«Что касается практики рассмотрения подобных дел судами, то она складывается, скорее, в пользу удовлетворения исков банков о выселении из заложенных помещений, даже если они являются для должника единственно пригодным для постоянного проживания помещением - но при условии, что именно на приобретение этого помещения брался кредит. Таким образом, можно заключить, что выселение граждан из даже имеющегося единственного жилья возможно, но связано с целым рядом условий и не всегда легко реализуемо на практике», - полагает юрист.
Заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации банки предлагают реструктурировать долг. Как правило, в кредитных организациях действует несколько программ реструктуризации, из которых клиент может выбрать наиболее подходящую ему. «В нашем банке действует две программы: «Кредитные каникулы» и «Стабилизационный кредит», каждая из которых дает возможность клиентам рассчитаться с кредитом, несмотря на финансовые трудности», - рассказывает Ольга Кузнецова, директор департамента сопровождения ипотечных кредитов КИТ Финанс Инвестиционный банк.
Как правило, заемщики опасаются, что в результате реструктуризации значительно увеличится сумма взимаемых платежей. На самом деле, переплата образуется совсем небольшая, уверяет Ольга Кузнецова. Учитывая сложную экономическую ситуацию, банки идут навстречу клиентам. «Так, например, в нашем банке за последнее время снизились штрафы и пени, взимаемые с клиентов в случае невыполнения их кредитных обязательств», - рассказывает Ольга Кузнецова. «У нас были просрочки по кредитам, но во всех случаях мы договаривались с заемщиками, помогали им, реструктурировали кредиты и т.д. По факту у нас нет случаев судебного выселения заемщиков из квартир», - говорит Сергей Козлов.
По мнению Ирины Поддубной, когда речь идет об ипотечном кредите, банки в любом случае более открыты к переговорам, чем в случае с иными видами ссуд. Во-первых, это связано с тем, что средний срок ипотеки составляет 15-20 лет. Во-вторых, сумма ипотечного кредита, как правило, довольно внушительная. Поэтому, если заемщик не уклоняется от уплаты кредита, но в силу объективных причин не может вносить платежи в полном объеме, скорее всего, банк пойдет такому заемщику навстречу и предложит ему индивидуальную программу реструктуризации, снизив тем самым ежемесячную долговую нагрузку.
У банковской реструктуризации есть государственная альтернатива - Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). «Всего, за время работы АРИЖК совместно с банками реструктурировало порядка 35 тыс. ипотечных кредитов, - рассказал Bankir.ru Андрей Языков, генеральный директор АРИЖК. - Агентство оказало помощь примерно 6,5 тыс. заемщиков на сумму почти 10 млрд. руб.».
6% - это популизм
По мнению главы правительства, ставки ипотечного кредитования должны быть снижены до 10-11% уже в этом году. А в ближайшее время, ставки должны упасть до 6-7% годовых, убежден Владимир Путин. Комментируя распоряжение о запуске программы ипотечного кредитования, по которой ссуды буду даваться на покупку квартир в новых домах, он подчеркнул: «Мы должны стимулировать спрос на недорогое, доступное жилье. Максимальный размер стандартных ипотечных кредитов будет ограничен 3 миллионами рублей в субъектах РФ и 8 миллионами рублей в крупнейших мегаполисах - Москве и Петербурге. Такие кредиты будут предназначены исключительно для покупки квартир в новостройках. Сегодня новые квартиры стоят значительно дешевле, чем аналогичное жилье на вторичном рынке».
По словам Владимира Яковлева, президента Российского союза строителей и бывшего губернатор Санкт-Петербурга, дополнительные меры по господдержке ипотечного рынка - «верные и необходимые». «Эта программа, может быть, не решит всех проблем, но обеспечит минимально необходимый уровень для поддержания рынка ипотеки, чтобы он выжил и дожил до лучших времен», - подчеркнул он, отметив, что «речь не идет о «повышении темпов» строительства. Основная цель - поддержать рынок. Ведь почти 80% строек во время кризиса было заморожено.
Однако многие эксперты указывают на недостатки ипотечных программ правительства. По словам главы ВТБ 24 Михаила Задорнова, государственная программа по рефинансированию ипотеки за счет выкупа ипотечных облигаций не работает. Он напомнил, что по ней рефинансировать можно только жильё в новостройках. В то время как заемщики, как правило, подают больше заявок на "вторичку". По статистике ВТБ 24, до кризиса на кредиты для приобретения квартир в новостройках, приходилось около четверти кредитного портфеля банка. "В новых заявках доля первичного жилья не превышает 10%, - отметил глава банка. - Не надо насиловать рынок. Государство при любой поддержке не способно изменить рыночную тенденцию".
Как отмечают многие участник рынка, риски недостроя все равно берут на себя банки. При этом ситуация на самом строительном рынке остается тяжелой. По мнению, директора отдела фондов недвижимости управляющей компании "Тройка Диалог" Сергея Васина, в 2010 году на рынке недвижимости России инвестировать строительство будут только те, кто уже вложился в какие-либо проекты и хочет их достроить. Сейчас российскую недвижимость практически нельзя продать в срок от трех до шести месяцев, этот актив неликвиден, утверждает Васин.
Кроме того, аналитики подчеркивают, что снижение ставки - это еще не панацея. Прежде всего, по словам вице-президента Ассоциации строителей России и председателя Ассоциации участников ипотечного рынка Владимира Пономарева, снижение ставок по ипотечным кредитам, может не только «надуть пузырь» на рынке недвижимости, но и полностью заморозить систему ипотечного кредитования. Сегодня АИЖК выкупает у банков ипотечные кредиты, выданные физическим лицам. Далее под эти ссуды выпускаются ипотечные бумаги. Их покупают различные фонды.
Если снизить процентную ставку по ипотечным кредитам, убежден Пономарев, то это снизит и привлекательность ипотечных ценных бумаг, на которые просто не будет спроса. Корректная ставка - та, которую устанавливает рынок, а меры правительства - «попытка попасть пальцем в небо», убежден он.
Теоретически, банки могут снизить ипотечные ставки до 10-11% при условии, что годовая инфляция не превысит 5-6%, считает директор Банковского института ГУ-ВШЭ Василий Солодков. "Но это уже зависит не от банковского сектора, а от работы правительства", - добавил он. Также напомнил он и о стоимости квадратного метра. "В Москве стоимость машиноместа в новом доме сопоставима с ценой кондоминиума во Флориде", - отметил эксперт.
«Сегодня активное развитие ипотеки приводит к надуванию пузырей. В некоторых регионах (отдельные не очень большие города) с приходом ипотеки цена жилья за короткое время вырастала в разы из-за того, что строительства попросту не было, - констатирует Михаил Завараев, ведущий аналитик инвестиционной компании «Арбат Капитал». - Проблема адекватного предложения на рынке жилья является очень острой: мы строим ипотечный рынок по «американскому» пути, который предполагает развитие пузырей на рынке жилья даже в условиях высокой конкуренции в строительном бизнесе (у нас с этим есть определенные проблемы), что и показал последний ипотечный кризис». Так что вопрос доступности жилья (соотношение цены жилья и доходов домохозяйств в РФ сейчас в большинстве регионов выше, чем в развитых странах) стоит достаточно остро.
Среди основных сегодняшних проблем Иван Веденисов видит «высокие кредитные риски и недостаток длинного фондирования». «Проблемой остается вопрос недорогих долгосрочных ресурсов у банков, - соглашается Сергей Козлов, - и конечно, низкий уровень дохода большинства потенциальных заемщиков».
В общем, все эксперты согласны, что в этом году ставки по ипотеке упадут. Однако практически никто не разделяет оптимизма государственных чиновников. «Ставки, думаю, продолжат снижаться, однако 6% - это на данный момент, даже в случае достаточно длинного временного горизонта в 4-5 лет, выглядят популизмом», - заключает Михаил Завараев.